Een huis kopen in Frankrijk, voor Belgen en Nederlanders meer en meer een optie om het moederland tijdelijk of definitief te verlaten. Hieronder volgen enkele wetenswaardigheden, in het oog te houden bij een koop in Frankrijk.
Als je een huis in Frankrijk hebt gevonden en je vindt een overeenkomst met de verkoper, dan is de volgende stap het tekenen van een voorlopig koopcontract bij een notaris, de “compromis de vente”, die in principe bindend is. Er gaat een bedenktermijn in waarin je toch nog van de koop kunt afzien. Na deze bedenktermijn is de koop een feit. Dan duurt het ongeveer nog twee tot drie maanden voordat de Franse notaris de definitieve koopakte, de “acte de vente”, heeft opgesteld.
Bij het tekenen van het compromis krijg je een x aantal dagen om een financiering rond te krijgen. De financiële instelling zal u een document overleggen waarbij je kan bewijzen dat je de financiering kan rondkrijgen.
Er is een nieuwe regeling sinds 17 augustus 2015; de Europese erfrechtvordering.
Die houdt in dat je (evt. per testament) kunt kiezen voor het erfrecht van het land waar je woont, of het meest verblijft. Zo kan je franse bankrekening, je franse huis, je spaanse bedrijf en je nederlandse pied a terre in een keer bij een notaris verdeeld worden.
De betaling van successierechten in Frankrijk tussen echtgenoten en partners met een geregistreerd partnerschap (“Pacte Civil de Solidarité” of “PACS”) verdwenen. Informeer u goed! De vrijstelling die van toepassing is tussen ouders en kinderen is €100.000,-. Deze nieuwe regel is van toepassing voor alle verkrijgingen in de directe lijn, dat wil zeggen ook wanneer ouders van hun kinderen erven. De vrijstelling die van toepassing is tussen broers en zussen is 15.000 euro. Maar u kunt nu dus ook in aanmerking komen voor uw vakantiehuis in Frankrijk voor het Belgische/Nederlandse erfrecht.
Diagnoses Energie-lood-asbest-elektra-gas-riool
Wie in Frankrijk een huis koopt, treft bij de voorlopige koopakte enkele verplichte technische artikelen aan over het al dan niet aanwezig zijn van loodhoudende verf, asbest en termieten. Dergelijke verklaringen moeten in één dossier komen, waarbij ook over de energievoorziening moet worden gerapporteerd, de conditie van de aardgasinstallatie en de kans op natuurlijke en technologische risico’s, in totaal zeven rapportages.
Het is aan de verkoper om voor deze attesten te zorgen. Het is aan de koper om al dan niet deze attesten te aanvaarden om de koop te laten doorgaan. De meeste “problemen” kunnen immers zelf opgelost worden en zijn het overwegen waard om al dan niet te kopen.
- Asbest : komt nog zelden voor in nieuwere huizen.
- Lood : voornamelijk in verf terug te vinden, vooral in oude woningen
- Termieten : Komen overal voor in het zuiden van Frankrijk, vooral opletten indien de structuur van de woning zou aangetast zijn !
- Wateroverlast, aardbevingen : Vooral wateroverlast kan zeer nadelig zijn ! Let vooral goed op waar het woonhuis zich bevindt. Ook in berggebieden zijn er ‘dalen’ waar het water bij een stortvloed hoger kan komen dan het vloeroppervlakte.
- DPE, Diagnostic immobilier de performance énergétique : wordt standaard om de 10 jaar uitgevoerd en vermeldt het energieverbruik van de woning
- Gas : indien aanwezig!
- Electriciteit : 3 jaar geldig
- Septische put : Controle door Spanc 1 maal om de 6 jaar
Verzekeringen
Na de aankoop van een huis in Frankrijk is het afsluiten van een verzekering niet het eerste waar je waarschijnlijk aan zult denken. Het is toch erg belangrijk om een verzekering voor uw inboedel en opstal af te sluiten, vanwege de eventuele risico’s die het met zich mee kan brengen.
Risico’s als inbraak, aardbevingen, wateroverlast, overspanning electriciteit… ze komen overal voor. Het beste kan je een goede makelaar in de buurt zoeken. Deze zijn wel duurder, maar indien het risico zich voordoet zal je sneller en beter kunnen terugbetaald worden. Verzekeren via internet is wel (veel) goedkoper… zolang zich niets voordoet !
Gas, Water, electra, telefoon
Gas, water en licht, dat zijn toch wel basisvoorzieningen in je woning! In Frankrijk werkt dit op sommige vlakken net even anders.
Gas
Met name in de stedelijke gebieden is er een gasnet beschikbaar, in de rest van Frankrijk wordt gewerkt met gasflessen of gas uit een tank. De gasinstallatie wordt periodiek gekeurd door Qualigaz, en er zijn verschillende abonnementen te kiezen, die afhankelijk zijn van je gebruik.
Als je niet op het gasnet aangesloten wilt of kunt zijn, heb je de keuze tussen gas uit een fles of gas uit een tank. Je hebt vervolgens de keuze tussen butaan- en propaangas. Propaangas is duurder, maar bevriest minder snel. In gebieden waar nachtvorst kan zijn ben je dus aangewezen op propaangas uit een (grote) tank. Zo’n tank kun je huren en in de tuin plaatsen. Dat is niet echt mooi en er zijn een aantal veiligheidsregels waar je aan moet voldoen.
Als je het gas enkel gebruikt om te koken, dan volstaan de butagasflessen waarschijnlijk wel. Bij de eerste aanschaf van een fles betaal je statiegeld. Let daarom bij aankoop van een woning of de eigenaar ze mee wil nemen of niet.
Electriciteit
In Frankrijk wordt de meeste energie opgewekt in kerncentrales. Dankzij dit gegeven, en de efficiënte werkwijze van de stroomleverancier zorgen ervoor dat de stroom in Frankrijk relatief goedkoop is. Voor het vastrecht betaal je echter weer wat meer.
Je kunt uit 9 verschillende abonnementen kiezen voor de stroom, variërend tussen 3 kVa en 26 kVa. KVa staat overigens voor kiloVolt ampère en is een veelgebruikte term in het Frans. Voor een normale gezinswoning volstaat een 9 kVa aansluiting.
Voor de aansluiting en meer informatie kun je terecht op de (Franse) site van het EDF.
Bij de aankoop van een woning neem je het contract voor de elektriciteit over. Je moet hiervoor ook bij de EDF/GDF zijn. Controleer daarom of alle rekeningen betaald zijn…
De stroomrekening kan overigens per maand betaald worden, of viermaal per jaar.
Belasting en uw tweede huis en huur aangeven bij de gemeente
Een taxe foncière wordt berekend op elk onroerend goed. Onbebouwd of bebouwd, in een stad of in een kleine gemeente, in de bossen, in berggebied, desolaat of niet, de taks is voor elk onderdeel verschillend. Hoe meer luxe en hoe meer ’toegankelijk’ (ook toegankelijkheid naar bepaalde overheidsvoorzieningen) bepalen de hoogte van de taks. Min of meer is deze te vergelijken met de “grondbelastingen” in België. Ook een woningtaks (de taxe d’habitation) wordt geheven en is meestal gebaseerd op het bedrag van de taxe fonciere. Indien u het goed verhuurt wordt deze taks doorverrekend naar de huurder. Ook zijn er nogal wat vrijstellingen mogelijk afhankelijk van de leeftijd van de bewoners, het inkomen … Het beste kan je na de aankoop langsgaan bij de administratie van de belastingen om een herrekening te vragen t.o.v. de vroegere bewoners.
Bij de gemeente waar uw huis is gelegen dient u te melden dat u uw huis gaat verhuren en moet u opgave doen van de huuropbrengst. In sommige gemeenten is ook een toeristenbelasting per dag per huurder verschuldigd. U moet dit ook gaan bijhouden in een aparte administratie. Informatie krijgt u bij uw Mairie (de zogenaamde taxe de séjour)
Een woning koop je best buiten de drukke vakantieperiodes. De drukke zomermaanden zijn geen referentie om een huis te kopen. Dan lig je beter allicht met een glaasje muscat aan een zwembad of onder een parasol aan een of ander zandstrand.
In de maanden dat er minder toeristen zijn, kan u ook beter onderhandelen. De verkoopprijzen zijn dan over het algemeen iets lager dan tijdens het hoogseizoen. Doordat de huizenmarkt in het laagseizoen stagneert en de makelaars het een stuk rustig hebben zullen ze er veel belang bij hebben in deze maanden toch wat vakantiehuizen aan buitenlanders te verkopen.
Indien u met een makelaar in zee gaat, kan u best ook even polsen om zijn makelaarsloon te laten zakken. Meestal staat hetzelfde goed ook bij andere makelaars te koop. Deze hebben er dan alle belang bij om zelf tot verkoop over te kunnen gaan. Maar beter is nog altijd om zonder makelaar over de prijs te discuteren.
Bekijk ook de bereikbaarheid : Het zuiden van Frankrijk is zeer interessant aangezien de meest belangrijke autoroutes naar het zuiden gaan. Vanaf de autoroute is het interessant indien het goed binnen het uur rijden ligt. Meer dan een uur draaien en keren wordt met de tijd een marteling. Ook en vooral omdat het goed dan ook op een bijna onbereikbare plaats ligt. Voor de dagdagelijkse inkopen enkele uren over hobbelende draaiende (gevaarlijke) smalle wegen, is misschien wel avontuurlijk maar na enige tijd is het avontuurlijke er wel af…
Een algemene regel voor de noorderlingen : Koop niet te snel een woning die hoger ligt dan 400 meter als je de “bergmens” niet in je zitten hebt ! Dan voorkom je al een serieuze teleurstelling, vooral tijdens de koudere maanden van het jaar. Veel neerslag en koude zullen je weinig doen genieten van het zuiderse leven. Elke 100 meter hoger moet je rekenen op een gemiddelde temperatuurvermindering van 1 graad. Dit lijkt niet zoveel maar het voelt wel geheel anders aan.
Op de overeengekomen prijs tussen koper en verkoper worden bijkomende kosten gerekend : notariskosten en registratierecht, samen tussen 7,5% en 8% op de aankoopsom.
wordt regelmatig aangevuld …
vraag vrijblijvend ook naar informatie op via ons Contactformulier